房贷又降了！我决定不再给银行打工了

房贷利率又降了！

昨天，全国银行间同业拆借中心公布本月LPR报价。其中，1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.20%，均下降10个基点。

这也是时隔10个月，LPR利率再次下降。

老规矩，先来看看可以省多少钱。

以贷款100万、等额本息30年计算，4.30%降到4.20%，总利息节省约2.11万元，月供少了约58.54元。

其实，本次LPR下调已在市场预期之中，从去年开始，每一次LPR下调都是在创新低。

但你发现没有，房贷一降再降，去银行提前还贷的人却排起了长队。

自2022年以来，“提前还房贷”这几个字，几乎长在了热搜上。每隔一段时间，就狠刷一波存在感。

• 为什么选择提前还贷？

• 能省多少利息？

• 到底要不要提前还贷？

今天的内容，我们就一起来聊聊~

“不想给银行打工了”

    这是诸多购房者给出的关于为何提前还贷的共同答案。

    年初，人民银行、银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》。

    随后，不少城市的房贷利率快跑进入“3”时代。

• 1月29日，郑州部分银行将首套房贷利率最低降至3.8%；
• 1月30日，福州宣布首套房贷利率下限下调至3.8%；
• 1月31日，珠海部分银行宣布首套房贷利率最低可从3.9%下调至3.7%。

    中国人民银行数据显示，截至今年3月末，在96个符合放宽首套房贷利率下限条件的城市中，有83个城市下调了首套房贷利率下限，有12个城市取消了首套房贷利率下限。

    从目前来看，当前下调首套房贷利率的城市较LPR减60个基点为最低利率水平，也有韶关、惠州等部分城市阶段性取消了首套房贷利率下限。也就是说，本月LPR报价下降后，部分城市的首套房贷款利率最低可至3.60%。

    要知道，2018年11月的顶峰时刻，全国首套房贷利率平均达到5.71%，部分城市甚至首套超过6%。

     对于那些在“5时代”购房的人群来说，“3时代”的到来给他们带来了较大的心理不平衡感和真金白银的利息成本。

我们以前一直在说，房贷是普通人能借到最好的贷款，能贷多少就贷多少。

    但现在这个情况变了，只要你的房贷利息大于5%，而且你自己不太会投资，那么，是时候提前还房贷了。

能省多少利息?

当下，计算如何提前还贷更划算，成了很多购房者的“必修课”。

一般来说，提前还款有3种模式——

• 提前全额还款
• 提前部分还款且贷款期限不变
• 提前部分还款的同时缩短贷款期限

    提前还能省多少利息，与贷款额度、提前还款能力、房贷利率、已还款期限等，都有较大的关系。

    举例说明一下，以4.3%的贷款利率向银行贷款100万元，贷款期限为30年，按照等额本息的还款方式，每个月需要还款4948.71元，总还款额为178.15万元。

    不少银行规定，购房者满一年之后才能提前还款按照已还款13个月计算，今年2月开始提前还款。

➤情况一：

一次性还款可以节省73.18万元利息；

如果选择提前还款20万元，还款期限不变，未来选择等额本息的还款方式，可以节省14.92万元；

选择等额本金的方式，则可以节省24.66万元。

➤情况二：

购房者还是提前还款20万元，月供金额不变，将还款期缩短为10年：

• 选择等额本息的还款方式，则可以节省55.06万元；
• 选择等额本金的还款方式，则可以节省56.26万元。

如果购房者还款时间已经较长，那么可节省的利息也会发生明显的变化。

➤情况三：

    还是上述条件，购房者已经还了8年零1个月贷款，那么一次性提前还清可以节省45.65万元；

    如果提前还款20万元，还款期限缩短为10年，选择等额本息，可以节省30.79万元；

    选择等额本金，则可以节省31.77万元。

到底要不要提前还贷?

    对于普通投资者来说，提前还贷不适合盲目跟风，需要理性还贷。

那么，到底要不要提前还房贷呢？

    先不要急着下结论，我们可以从这三个角度来看。

1、手上有足够的闲置资金

    房贷作为长期贷款资金，提前偿还房贷对应的是长期资金规划，只有在近3年没有大额资金支出，且存在稳定的现金流收入的前提下，才应该考虑用自有资金提前偿还部分房贷。

2、房贷利率是否高于5%

    房贷利率是首要考虑的因素。

    不同时期不同地区的房贷利率差异较大，如果房贷利率不高则没必要提前还。

如果申请房贷时的贷款利率较高，则有必要提前还款；而如果是公积金贷款，利率较低，提前还款意义不大。

一般来说：

• 若房贷利率高于5%，购房人提前偿还房贷是具有性价比的；
• 若房贷利率在5%~4.5%之间，提前偿还房贷的性价比一般；
• 若房贷利率低于4.5%，投资者应优先考虑投资理财，通过投资理财产品大概率能获得高于4.5%的长期收益率，提前偿还房贷并非好的选择。

3、闲钱是否有更好的去处

    提前还贷合不合算，其实就一条标准：看自己预期的投资收益率能不能超过自己的房贷。

    比较一下房贷利率和自己预期的投资回报率，要是前者大于后者，提前还贷确实是划算的。

    如果你认为当下有很好的投资机会，收益是要高于贷款利息的，而且风险也相对稳定，那就把它当作是银行以低利率借了我们一笔钱，用它进行理财，没必要用它去提前还贷。

    当然，如果你风险承受能力较差，觉得短期内的投资亏损会对自己的生活造成很大的影响，那么还是提前还款比较合适，毕竟提前还款的确可以比原定贷款计划少还好多利息，也是一个省钱的好办法。

    总之，以上三个条件，任何一个不具备，都不宜提前偿还房贷。在同时具备以上条件的基础上，若要提前还贷需要弄清楚银行的提前还贷政策，尽量避免罚息，降低提前还贷成本。

小结

在有些人来看，提前还贷是最好的理财方式之一，也是他们寻求确定性的方式之一。  

但你有没有想过，没有负债就是最好的理财方式吗？

当然不是。

在文章最后，小投想告诉大家，健康的负债对财富增长是很有必要的。

    强调一下，健康的负债，有能力偿还本息，同时也能帮你提高资金的运用效率，这是非常好的。

    举个例子，你原本可以全款买一样东西，但是你没有。你明明可以直接买一个一万块的手机，但你刷了银行的信用卡，它有56天免息期。这个时候，你把原本用于全款买手机的钱做了余额宝的理财。

    这样，在50天的免息期快结束的时候，你把货币基金赎回去，还了信用卡，信用卡并没有造成利息支出，但是原本买手机的钱形成了周转效率，赚到了至少50多天的利息收入。

你看，这不就是理财吗？

    理财并不是多么复杂的事情，它无非就是提高资金的运用效率，把你现在不用的钱、未来可能在某个时间用的钱，做一些其他的投资，以理财实现“钱生钱”的滚动。

    至于要不要提前还贷，不慌张、不盲目，知道自己真实的需求是什么，然后一点点努力执行就好。

转自公众号【长投学堂】